工作研究

     探讨小区物管服务工作的新出路   

                         作者     石头

       改革开放四十多年来全国各地房地产业如雨后春笋，蓬勃发展，随之物管服务企业也蒸蒸日上，国家为了规范行业管理，提升小区管理服务水平，使广大业主有一个舒适安静优质的居住生活环境，近几年来各级政府陆续出台了《物权法》→民法典》、《物业管理条例》等一系列政策法规。其中倡导并组建城市居住小区业主委会是搞好小区管理服务工作的一个重要举措。

       小区业主委员会是本小区广大业主的群众自治组织，它为业主代言发声，监督协助物业服务企业做好本小区物管服务工作，这是它的根本宗旨。但从多年来其工作实践来看他们的组建和工作状况全凭广大业主及其委员会各个成员自己的自觉和热忱，在政府管理序列里他们无名次，无编制，无薪酬，责任不小，权利和工作条件却十分有限。当前多数业主为其生计奔忙，真正能为小区建设和公益事业建言献策、身体力行者并不太多，不少人甚至认为事不关己，高高挂起。

     这种情况致使小区业委会工作不时处于进退两难境地，这方面带有普遍性的问题主要有以下几个方面。

      1、业委会每届自愿报名参选的业主越来越少，大部分人认为业委会是个吃力不讨好的工作，提提意见可以，让其实际参与工作他们却不愿，往届人员届满基本上也不愿再连任。一方面人们说此事重要，是小区广大业主生活中的一件大事，一方面许多人对此缺乏热情，国家从政策层面也缺乏有效支持。这是其工作中遇到的最大困难和问题。

      2、从近几年的工作实践和政策解读中，基层政府和相关部门对业委会要求门槛越来越高，这与前边第一个问题正好形成了更大的反差 ，譬如有的要求业委会候选人年龄不得超过70岁。 这就从政策层面首先将这个年龄以上的一部分有能力有意愿为其工作的人排除在其组织队伍以外。

       还有要求业委会候选人必须是业主。对于业主的定义，现在只认房本登记业主，这就颠覆了人们以往的认知，“军功章有他的一半也有我的一半”的传统。说不定产权证上未见其名的配偶，或其父母子女也是该房屋产权的实际出资人。按现在规定只认本本，许多业主认为这些规定呆板教条，缺乏人性化，认为这些都有意无意影响并阻碍了业委会的组建，把业委会人选从原本百里挑一变成了五十里挑一或三十、二十里挑一，人为缩小了其团队的挑选余地。

     3、关于维修基金的使用也常是物业企业同业委会易形成的一个矛盾焦点。物业企业为了小区有关项目维修有资金保障，也许真正需动用维修金，他们总希望申报动用维修基金，也许他们有时出于利益考虑，能往这方面靠便尽量靠，而业委会为住户长远利益则让其能小修则不要大改，尽量少用或不用维修金，尽量让物业企业通过日常维修来解决问题。究竟大改好还是小修好一时又无法界定，双方为此争纷不断。按讲这也十分正常，但作为住户因某些房屋或设施破损而受害，后边不断催促，这样有时便形成三方抑或四方扯皮、互相埋怨、推责，表面看大家都为了工作，私下里有的却暗流涌动，诡波云谲。受害住户火烧眉毛，不免出言不逊。物业则有时有意无意推责于业委会“不作为、不表态、不同意。”业委会又无专人，许多时候遇事只能自掏腰包跑路，又是咨询，又是协调，然后拿出自己认为合理的意见，而这个意见往往使有人感到不满，表面上看大家的目的都是想把事办好，实际上有些人总有自己的小九九，致使不少正常工作扯皮往往大于合作。甚而有人认为业委会多事、外行，很多时候它们受了辛苦还遭人嫌弃，实在有点冤枉。有的则认为物业无能，只收钱，不办事，或者办事拖拉，解决问题只搔皮毛，不解决根本。

     关于这个问题应该具体问题具体分析，这里也不便定论某个方面的是与非，但在此类工作上几方极易形成扯皮却是显而易见的。业主希望我们的物管服务工作反应及时，解决问题迅速有效，节省开支，少花钱，多办事，办好事，既有监督，不致产生一言堂、又不互相扯皮这样一个小区物管服务工作的新局面。

     还有 业委会在办事处、社区好像也不大受待见，他们说话人微言轻，甚至有人认为他们除了找事再无什么能耐。建议今后是否使业委会在社区或办事处有一席之地，有一定的政治、经济待遇，这样也便于他们能够持续有效地开展工作。

       4、业委会改选，物业公司工作人员可否为其做些力所能及的配合服务工作？对此有的认为可以，应该。理由:他们与业主熟路熟门，入门进户给业主发送回收选票方便，做一些具体事务工作他们也有条件，加之业主志愿者有时人数有限，他们的参与与服务是件好事。有的则认为物业与业委会是监督与被监督关系，这样会使监督关系颠倒，不利于业主自主投票，会影响正常选举活动，两种意见各有理由。这虽只是一段改选工作中的一个插曲，并非常态性问题，但反映了二者之间关系惟妙惟肖，貌合神离，神心不通。

     5、有的小区业主对开发商或前期物业给业主按规定应提供的公共用房落实不到位或者他们未经业主会议同意随意改变了公共设施的建筑结构和使用性质为自己谋利，对此小区业主长期上访，意见较大，但在反映和解决此类问题过程中业委会由于种种客观条件限制显得非常被动，有关部门对他们支持理解不够，这也是造成该小区以至本市本区长期不安定的一个重要因素。

      6、有的认为自己的小区物管企业在有关项目上较之其他同类小区或政府规定收费高，油水大大的，有些人每年在物业上参与分红，账目不公开，有的关系户免收物业费，把广大住户当待宰羔羊。业委会要求物业向业主有所交代，他们总是推推脱脱，虽说政策上规定业主可选择物业服务企业，但在现实中业委会每三五年一改选，物业却是铁打的衙门，他们有时公布的东西东躲西藏，或声称物业企业步履维艰，看起来收费多多，许多项目只是代收代交，水电暖气现在住户大都直交相关部门，物业管理费少得可怜，有时只够养活人，目下只是一个维持状态。总之各方各执一词，抑或心里总打着肚皮官司。物业同业委会虽同在一个小区，都是为本小区业主服务但许多时候他们很难做到神心合一，往往团结协力少，力量互抵多。

      7、有的同一个小区几家物业公司，各有其主，多年来各占一块地盘，自立为王，把物管服务工作当作唐僧肉，相互间尔虞我诈，见利争，见害躲，有的甚至动用黑社会力量，把整个小区搞得鸡飞狗跳。多年官司不断，业主人人自危。

       我们应清醒地认识到，许多小区设施随着时间推移，往后其老化状况将愈加严重，不久的将来物管服务工作任务将更加艰巨，迫切希望各个小区能尽早创出一条不以盈利为目的，竭诚服务住户，有民主又有监督自住自管自治具有自己特色的行之有效的物管服务工作的新路径来。正由于其自住自管自治这种新模式加上其严格透明民主科学相互监督的管理制度要它与业主利益变得心贴心，降低成本，摒弃扯皮，工作高效完全不是一种奢望。

      据报载上海等南方大城市已有这方面的成功实践，希望这种模式也能在本地得到有效运用。

                       2025.8.26