中国楼市神话或许正走向终结

最近一个震惊的数据正引发了广泛关注。中国房地产市场总价值从巅峰时期的四百五十万亿到现在已蒸发了超过一百万亿。这个数字意味着什么？相当于三个德国的经济总量消失了，很多人现在还在纳闷。为什么房价会跌得如此惨烈？为什么曾经被奉为永远只涨不跌的房子，现在却变成了烫手山芋？这背后到底隐藏着怎样的深层次逻辑，涉及到的是财富的快速积累，还是一场无法逃脱的骗局？

说白了，答案很简单，因为这场持续了二十多年的房地产盛宴，从头到尾就是一场精心策划的财富收割。但是如果你以为这只是一场简单的经济泡沫，那就太天真了。这背后隐藏着一整套复杂的政治经济学逻辑，涉及到国家发展战略、货币政策、人口红利、国际经竞争等多个层面。我们先来看看这个局是怎么布下的。二零零零年，中国加入w t o后，对外贸易井喷式发展，各种工厂遍地开花，工作岗位比人还多。那个时候普通打工人的收入确实在增长。老百姓口袋里开始有余钱了，关键问题来了，怎么让这些钱持续流动起来，制造更多的经济增长呢？这里就涉及到一个核心的经济学原理、储蓄悖论，当所有人都把钱存起来，整个社会的消费就会下降，经济就会停滞。但如果让大家都去借钱消费，尤其是借未来的钱消费，就能创造出巨大的需求，拉动整个经济的增长。最高明的策略就是让老百姓借债消费，而且还要预知未来几十年的收入，房子就成了最理想的载体。因为买房不光要掏空，现在的存款还要背负二十年甚至三十年的债务。这样一来，一个人未来三十年的收入就被提前套牢了。

但是当时的老百姓对买房并不狂热怎么办？这就需要一套系统性的社会工程，来改造国民心理。第一，招制度性绑架设立住房公积金制度，直接从薪水里扣钱，专门用来买房，这不是简单的储蓄，而是强制性的资金导向。公务员和事业单位成了第一批小白鼠，他们确实成了最早的既得利益者。这种示范效应极其重要，让老百姓觉得连公务员都在买房，我们也得买。第二招，结构性逼迫，通过城市化进程，逼迫农民进城怎么逼？很简单，大幅下调农产品进口门槛，让低价的进口农产品冲击国内市场。还记得当年的进口大豆嘛，价格比本土的便宜一大截，直接把无数农民挤破产了。这背后其实是一个深层的经济逻辑。通过开放农业市场，释放农村劳动力，为工业化提供廉价劳动力，但副作用就是农民失去土地，必须进城买房、安家。第三招，文化性死脑，通过媒体和影视作品疯狂宣传，把买房塑造成结婚的刚需什么结婚？三大件什么丈母娘经济都是这么炒作出来的，这种文化建构非常成功。他把一个经济行为包装成了社会道德，没房子就结不了婚，没房子就是失败者。这种道德绑架的杀伤力有多大？无数年轻人为了结婚，不惜掏空六个钱包买房。第四，招，权力性捆绑，把户口教育、医疗全部和房子捆绑。农民工的子女要在城里读书，抱歉，没有本地户口不行，想要户口先买房，这一招最阴险。因为他利用了人类最基本的需求，对下一代的关爱，每个做父母的都不希望孩子输在起跑线上。为了孩子的前途再苦再累，也要咬牙买房。这套连环套下来，房价开始疯狂飙升，但这还不够，还需要金融杠杆的。最后放大买房可以加杠杆首付，只要三成，剩下的七成可以贷款，这意味着什么？本来只能买一套房的钱，现在可以买三套房，

杠杆的威力就是这么恐怖，它可以让财富快速膨胀，也可以让风险成倍放大。这种杠杆机制背后，有着深刻的货币学原理。当银行放贷买房时，实际上是在创造货币，每一笔房贷都相当于向市场投放了新的流动性房价上涨，抵押物价值增加，银行更愿意放贷，更多资金进入房市房价进一步上涨，这就形成了一个正反馈循环，直到泡沫破裂。在这个过程中，银行赚得盆满钵满，地方政府通过卖地获得了巨额资金，开发商们一个个身价飙升。但是普通老百姓呢，他们用为来三十年的收入买了一套，可能永远不会涨价的房子。更荒唐的是，很多人买房根本不是为了住，而是为了炒作房子，空着也不出租，就等着涨价克现这种击鼓传花的把戏，最终总要有人成为最后的还大头。现在股声停了，音乐结束了，大家才发现手里拿着的不是金子，而是一个随时可能引爆的定时炸弹。

从国际经验来看，这种模式并不新鲜。日本在八十年代末，美国在二零零八年之前都经历过类似的房地产泡沫，但中国的情况有其特殊性。第一，规模空前庞大，第二，持续时间更长。第三，涉及面更广，几乎覆盖了所有城市家庭。全国有多少套空置房？官方数据说是七千万套，民间估算，超过一亿套，这些房子够两三亿人居住，但他们就那么空着，既不产生租金回报，也不创造任何价值。这种资源配置的扭曲程度令人震惊。按照经济学原理，任何商品的过度供给，都会导致价格下跌。房地产也不例外，当供给远远超过真实需求时，价格必然回归。理性。更严重的是，这场游戏透支了整个社会的消费潜力，形成了一个恶性循环。高房价、高房贷低，消费内需不振，经济增长乏力，收入增长停滞。更难承受高房价，大部分家庭的收入都用来还房贷，哪里还有钱去消费其他东西。这种影响是全方位的。在个人层面，老百姓背负巨额房贷，消费能力被严重削弱。在企业层面同样面临订单，减少成本上升。很多公司开始裁员或者关门，在政府层面也不好过，土地出让金，大幅减少，财政收入断崖式下跌，但债务和支出压力依然巨大，国外的情况也不容乐观。欧美国家正在和我们经济脱钩，出口订单大幅萎缩，以前靠出口赚外汇的时代已经过去了。现在必须依靠内需来拉动经济增长，但是内需从哪里来？老百姓的钱都被房子榨干了？现在我们正在进入一个全新的经济周期，这个周期的特征就是去杠杆和还债。

个人要还房贷企业要还贷款，地方政府要偿还债务，在这个过程中，流动性会越来越紧张，经济增长会越来越艰难。这种去杠杆过程，在经济学上叫做债务通缩。当所有人都在还债时，市场上的货币供应量实际上在减少物价下跌，经济萎缩。日本在九零年代就经历过这样的过程，用了将近三十年才走出阴霾。房地产行业的问题还在持续发酵，各种房企爆雷的消息不断传出，从恒大到融创，从家兆业到澳元，一个个曾经的地产巨头相继倒下，这些企业的倒闭不仅影响到购房者的利益，也会波及到整个金融系统银行的坏账在增加，因为房价下跌，很多房贷已经变成了不割资产。什么叫负资产？就是房子的市值已经低于未偿还的贷款金额。这种情况下，借款人宁愿断供，也不愿意继续还贷银行的损失可想而知，从金融系统风险的角度看，这种情况极其危险，银行是现代经济的血管，如果银行出现大规模坏账，整个经济体系都可能面临崩溃。这就是为什么各国政府都对房地产泡沫如此重视的原因，地方政府面临着独特的财政体制问题，他们承担了大量的公共服务职能，但税收权主要在中央土地出让金成了地方政府的重要收入来源。这种模式在房地产繁荣时期还能维持，但现在已经难以为继。这就是为什么现现在的经济政策面临如此大的困境，传统的刺激政策已经失效，因为问题的根源不在于流动性不足，而在于需求结构的根本性扭曲，各地都在想办法刺激楼市什么降首付降利率，放宽限购各种政策轮番上阵，但是效果如何，市场的反应并不热烈，因为老百姓已经被下怕了，也没有那么多钱了。更深层次的问题在于，这种刺激政策实际上是在延续旧有的发展模式，而不是在寻找新的增长点。如果继续依赖房地产来拉动，经济，只会让泡沫变得更大，最终的破裂也会更加惨烈。从国际比较的角度看，成功转型的经济体都有一个共同特点，即从房地产主导转向创新驱动。

韩国在九零年代，德国在二十一世纪初都经历过类似的转型，但这个过程往往伴随着短期的经济阵痛，未来的路在哪里？如果没有新的经济增长点，没有新的消费热点。这个下降的周期可能会持续很长时间，制造业需要升级，科技创新需要突破新能源、人工智能。这些新兴产业需要发展壮大，但是这些都需要时间，也需要大量的资金投入。问题是，当大部分资金都被房地产绑架时，哪里还有钱去投资这些新兴产业，这就是资源配置扭曲带来的长期后果，短期内创造了虚假的繁荣，长期内却损害了经济的创新能力。对于普通人来说，最重要的是要认清现实，不要再抱着房价会重新暴涨的幻想。房地产的黄金时代已经结束了，接下来是漫长的调整期。在这个过程中，现金为王稳定的收入来源比什么都重要，更重要的是要重新思考，什么是真正的财富？房子只是居住工具，不是财富本身，真正的财富是知识、技能、创新能力以及对未来趋势的洞察力。在即将到来的新经济时代，这些才是最宝贵的资产。这场房地产调整背后的深层逻辑告诉我们，任何依赖单一产业驱动的经济模式都是不可持续的，唯有在调整中找到新的增长点，在变化中把握机遇，才能真正走向高质量发展的未来。

最后我想说，在中国想要获得财富，必须看清国内经济趋势，并且顺应时代的发展。相反，如果你现在觉得钱越来越难赚，那么你要反思一下，是不是你的思维已经落后了？导致了你掉入了同质化竞争的深渊里。我推荐你不妨看一下我橱窗里的金思维认知课老师会用浅显易懂的大白话给你讲明白经济学理的常识，帮助你对金钱有一个更深刻全面的理解。（网文）